Офис продаж:
+7 (495) 510 70 80, +7 (495) 991 04 87
закажите обратный звонок

без выходных с 10.00 до 21.00

Схема приобретения жилья - "Субсидии"

Современные жилищные субсидии, предоставляемые гражданам для улучшения жилищных условий, в отличие от практики бесплатного предоставления жилья советских времен, редко достигают 100% стоимости приобретаемого жилья. На стопроцентное покрытие затрат могут рассчиты­вать очередники, доходы которых покрывают только мини­мальные текущие потребности и не могут быть направлены ни на оплату первого взноса, ни на возврат платежей по ипо­течному кредиту, ни на выплату процентов.

Допустим, что в бюджете региона на выплату субси­дий предусмотрено 10 млн. рублей и их хватает на опла­ту полной стоимости 10 квартир. Администрация этого региона, конечно, могла бы улучшить жилищные условий десяти семьям на эти средства. Но, очевидно, она поста­рается использовать их с большей отдачей, попытавшись помочь в приобретении жилья не десяти, а двадцати се­мьям. С этой целью будут отобраны семьи с различными размерами собственного дохода:

2—3 семьи — малоимущие;

2—3 — тех, которые имеют достаточные накопления для выплаты первого взноса, но «не потянут» оплату про­центов за кредит;

5—6 семей, у которых есть стабильный доход, доста­точный для возврата кредита и процентов по нему, но которые не имеют первоначальных накоплений для внесе­ния первого взноса.

В этом условном примере администрация первой груп­пе семей предоставит 100%-ную субсидию на оплату жи­лья по социальной норме.

Вторая группа семей получит возможность возвращать только сам кредит и, возможно, небольшую часть процен­тов по нему. Выплата же оставшейся части процентов ля­жет на плечи администрации на весь срок возврата креди­та. Этот вариант субсидирования называется субсидиро­ванием процентной ставки.

Третья группа семей, нуждающихся в улучшении жи­лищных условий, на основании договора купли-продажи или долевого участия в строительстве жилья единовремен­но получит от администрации средства на оплату первого взноса по кредиту, а все дальнейшие отношения с уполно­моченным банком по возврату кредита и процентов будет вести самостоятельно. В этом случае речь идет о субсиди­ровании первого взноса.

Как видим, наиболее прогрессивной формой взаимо­действия администрации региона с населением является третья, поскольку в этом случае даже если по каким-то причинам в последующие годы объемы выделяемых бюд­жетных средств сократятся, обязательства администрации будут выполнены.

В случае же с субсидированием процентных ставок вла­сти региона должны ежегодно, в течение длительного вре­мени отвлекать определенный объем бюджетных средств на компенсацию процентных платежей. А для этого необ­ходимо наличие надежных финансовых механизмов, кото­рые могли бы обеспечивать выплаты в течение всего сро­ка кредитования. Но это не значит, что субсидирование процентной ставки не имеет права на существование.

Выбор в пользу той или иной формы субсидирования ос­новывается на расчете сравнительной эффективности их применения в зависимости от таких показателей, как стои­мость кредитных ресурсов на рынке и объем расходов госу­дарства по обслуживанию долга (т. е. стоимость ресурсов, направляемых на субсидии). Если ставка по кредиту выше, чем стоимость бюджетных ресурсов, то более целесообраз­но применение единовременной субсидии, и наоборот.

Субсидирование в той или иной форме позволяет сни­зить нагрузку на индивидуальный бюджет заемщиков, рас­ширить круг заемщиков и увеличить потенциальные объе­мы ипотечного кредитования и, как следствие, — инвес­тиций в жилищную сферу.

Безусловно, предоставление субсидий осуществляется адресно — для стоящих на учете по улучшению жилищ­ных условий, с учетом срока нахождения в «очереди» ц доходов семьи. Размер субсидии обычно рассчитывается исходя из установленных социальных норм. То есть схе­ма не доступна тем, на кого государственная поддержка по закону не распространяется, а без этой поддержки жи­лищную проблему решить не удается. Как вы можете до­гадаться, таких среди нас если не большинство, то очень много.

Схема № 5. «Муниципальные облигации и сертификаты»

К настоящему времени опыт выпуска жилищных облига­ций и сертификатов имеют многие регионы страны, в част­ности Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск, Дубна и др.

Отличие жилищного сертификата от других видов цен­ных бумаг — в его целевом назначении: номинал жилищ­ного сертификата устанавливается в натуральном выраже­нии — единицах общей площади жилья (например, 0,1 м2) и в денежном эквиваленте этой единицы, при этом номи­нал должен периодически индексироваться, схема индек­сации устанавливается эмитентом при выпуске жилищно­го сертификата и остается неизменной.

Преимущества выпуска жилищных сертификатов и об­лигаций местными властями выражаются в надежности выпускаемых бумаг, относительной дешевизне жилья, получаемого вами как держателем такого сертификата, а также масштабами и перспективой многочисленных вы­пусков сертификатов, которые позволят вам на выгодных условиях и в течение длительного времени накапливать средства на квартиру.

Недостаток жилищных сертификатов связан с необхо­димостью их привязки к конкретному объекту строящей­ся или реконструируемой недвижимости. Из-за этого у покупателя отсутствует возможность выбора квартиры, ему предоставляется право на приобретение жилья только в определенных домах, которые не всегда их могут удов­летворить.

Исключение составляют государственные жилищные сертификаты для военных, переселенцев и пострадавших от стихийных бедствий, которые имеют стоимость «усред­ненного» квадратного метра, рассчитанного по официаль­ным статистическим данным для регионов России. Оче­видно, что их стоимость не всегда совпадает с рыночными ценами на жилье, из-за чего возникают трудности при со­вершении реальных сделок. О таких сертификатах см. ниже.

Попытки выпуска коммерческими структурами обезли­ченных жилищных сертификатов, которые .предполага­лось привязать к стоимости какого-нибудь условного квад­ратного метра, оставались безуспешными. Само понятие «условный квадратный метр» больше похоже на «среднюю температуру по больнице». На формирование цены на не­движимость влияет столько количественных и качествен­ных факторов, что каким-то образом ее усреднить вряд ли удастся.

Нельзя, однако, утверждать, что вложение в ценные бу­маги, обеспеченные недвижимостью, но не привязанные к стоимости единицы площади в конкретном доме, невоз­можно. Выходом для желающих инвестировать в такие бумаги могут быть паевые инвестиционные фонды (фон­ды недвижимости), а в ближайшем будущем—еще и ипо­течные ценные бумаги, обеспеченные закладными.



Другие статьи:


Каркасные коттеджи

86,77 м2

деревянный коттедж «АСТОР»
1 799 039 рублей
96,55 м2
деревянный дом «ОРТЕГА»
2 160 000 рублей
101,02 м2
дом каркасный
2 270 000 рублей
115,67 м2
каркасный дом
2 600 000 рублей
126,61 м2
панельно-каркасный дом
2 980 000 рублей

Спецпредложения «АРДИС»

 

"АРДИС" — это высокий уровень по разумной цене!


Строительный калькулятор
Площадь проекта, м2:
Сечение бруса, мм: 83,33 руб.
Комплектация: 2 000 000 руб.
Монтаж: 1 956 521 руб.
Итого:2 650 000 руб.
Площадь проекта, м2:
Сечение бруса, мм: 84,33 руб.
Комплектация: 2 000 000 руб.
Монтаж: 1 956 521 руб.
Итого:2 650 000 руб.